Actualmente, en nuestra sociedad todavía se tiende más a la compra de inmuebles que al alquiler en el momento de buscar vivienda, aunque, si bien es cierto, poco a poco, el alquiler va ganando una posición más importante. El tema es que el precio del alquiler sigue siendo alto por los pocos pisos o casas que existen en alquiler ya que los propietarios son reticentes a ceder sus inmuebles.
Para evitar, en la medida de lo posible, que surjan controversias entre arrendador y arrendatario, hemos recopilado estas 5 pautas que nos parecen básicas en el ámbito del alquiler de vivienda:
1. ¿La fianza es obligatoria? Sí, la fianza tiene carácter preceptivo en los contratos de arrendamiento de vivienda, sólo en casos excepcionales (amistad, familia…) las partes podrían renunciar a ella. Según la ley la cuantía de es una mensualidad, aunque es posible establecer una cantidad superior como garantía adicional.
2. ¿Cuál es la duración mínima que debe tener el contrato de alquiler? La duración mínima será la que libremente pacten las partes pero, si es inferior a 3 años, el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas su voluntad de no renovarlo.
Además, se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para la persona arrendataria.
Por otro lado, no procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año, la persona arrendadora comunica a la persona arrendataria la necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Esta comunicación debe realizarse con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.
Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o, en su caso, del desalojo de la vivienda, no se hubiera procedido a ocupar la vivienda, la persona arrendataria podrá optar en el plazo de treinta días, entre reocupar la vivienda en las mismas condiciones previas a la extinción del contrato, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto; o ser indemnizada por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres (salvo que la ocupación por la parte arrendadora no hubiera tenido lugar por causas de fuerza mayor).
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Con independencia de la duración del contrato, la persona arrendataria puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con 30 días de antelación.
3. ¿Cuáles son los motivos de resolución del contrato? Cuando la persona inquilina rompa cualquiera de las
condiciones pactadas en el contrato que sean de relevante importancia, la persona arrendadora podrá optar entre: exigir que cumpla dichas condiciones o resolver el contrato. Lo más normal es intentar primero que la persona inquilina cumpla el contrato y, si no lo hace, proceder a la resolución.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos menciona una serie de causas que darían lugar la resolución del contrato:
- Utilizar la vivienda para actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
- Falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades que le corresponda pagar a la persona inquilina.
- Falta de pago de la fianza o de su actualización.
- Subarrendar o ceder la vivienda sin consentimiento de la persona arrendadora.
- Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento.
- Dejar de ser la vivienda habitual de la persona arrendataria, de su cónyuge o de los hijos o hijas que dependan de ella.
- Finalización del plazo contractual.
La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas agiliza los plazos y procedimientos judiciales
para que la parte arrendadora recupere la vivienda en caso de impago. Se habilita un plazo de diez días para que la persona arrendataria pague la deuda pendiente.
4. ¿Qué pasa si la persona arrendataria detecta averías en la vivienda alquilada? La manera de actuar cambia dependiendo del caso:
- Obras normales: Cuando detecte una avería, la persona arrendataria tendrá que avisar a la persona arrendadora a la mayor brevedad posible. La persona arrendataria responde de los posibles daños causados a la persona propietaria, o a terceras personas, por no haber notificado a tiempo la avería.
- Obras urgentes: En el caso de que se necesite una reparación de urgencia, como una fuga de agua, la persona arrendataria puede proceder inmediatamente a la reparación, previo aviso a la persona arrendadora. Esto se hace para evitar un daño inminente o mayor. En estos casos, la persona arrendadora sigue asumiendo los gastos de la reparación; así que si, en ese momento, la persona arrendataria ha tenido que pagar, deberá enviar después la factura correspondiente a la persona arrendadora.
- Pequeñas reparaciones: Como norma general, es la persona arrendadora la que se encarga del gasto de las reparaciones. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece excepciones para esta regla general. Es el caso de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste natural derivado del normal uso de la vivienda.
Además, las partes pueden acordar la suspensión del pago de la renta por un periodo determinado si la persona arrendataria asume el pago de la obra.
5. ¿Cómo tengo que pagar la renta? La renta puede pagarse por meses, años u otros periodos establecidos. Lo más habitual y recomendable es pactar una renta anual, y que se establezca abonarla por mensualidades anticipadas. si en el contrato no se fija nada, la ley establece que el pago deberá efectuarse durante los primeros 7 días naturales de cada mes.
En el caso de pago en metálico, la persona arrendadora tiene que entregar un recibo a la persona arrendataria para que pueda demostrar el pago del alquiler. Si el pago se realiza de una forma que en sí misma prueba el pago, como una transferencia o ingreso en cuenta, los resguardos de esas operaciones pueden servir como recibo.
Desde Atticcus Abogados Bilbao te recomendamos leer bien el contrato de alquiler para evitar problema, no obstante estamos a tu disposición para cualquier duda que te pudiera surgir.
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